APRèS LA LIBéRALISATION DU MARCHé IMMOBILIER, LES LOCATIONS DISPONIBLES EXPLOSENT à BUENOS AIRES

Quatre mois après la libéralisation du marché locatif, le nombre de logements à louer a augmenté de 170% à Buenos Aires. Et les prix des loyers ont tendance à se stabiliser après plusieurs années d'envolée.

Comment convaincre les propriétaires de louer leur logement? En leur laissant totalement les coudées franches. C'est le pari, risqué, qu'a fait le gouvernement argentin en décembre. Le président argentin Javier Milei avait publié un "méga-décret de dérégulation" qui prévoyait, notamment, que les baux ne soient régis par rien d'autre qu'un accord "libre" entre les parties: durée du bail, mécanisme de hausse, moyen de paiement, etc. Un contrat peut s'honorer en bitcoin, "et toute autre cryptomonnaie et/ou espèces, comme des kilos de bœuf, ou des litres de lait", avait même illustré fin décembre la ministre des Affaires étrangères et du Commerce extérieur Diana Mondino sur son compte X.

Les premières semaines d'ajustement se sont faites dans la douleur. Le premier impact de ce décret pour les Argentins a été l'aggravation du fléau inflationniste, conduisant à des loyers qui n'étaient plus encadrés et qui ont continué à progresser. Beaucoup de propriétaires ont préféré retirer leur bien du marché en attendant que le marché se stabilise pour fixer un loyer plus élevé ou passer en Airbnb. Mais le secteur immobilier prévoyait une "normalisation" dans les mois à venir avec des accords de gré à gré s'établissant autour de conditions plus raisonnables. Et, possiblement, une amélioration de l'offre locative, avec des propriétaires plus enclins à mettre leur bien sur un marché qui n'est désormais plus encadré.

19.000 logements à louer à Buenos Aires

Et en à peine 3 mois, le retournement est spectaculaire. La chambre immobilière argentine, une association de professionnels du secteur, a publié une note mi-avril montrant que l'offre d'appartements à louer dans la métropole de Buenos Aires s'est envolée de 170% depuis l'abrogation de la loi encadrant les locations. Fin 2023, seuls 6.600 appartements étaient disponibles à la location. Aujourd'hui, il y en a 19.000.

"La mise en œuvre de la loi sur les locations en 2020, qui a établi des baux de trois ans avec des revalorisations de loyer annuelles, a découragé des milliers de propriétaires d'entrer sur le marché. Cependant, avec l'abrogation de cette réglementation, les contrats de location, librement négociés entre les parties, ont suscité un nouvel intérêt pour le secteur et les propriétaires ont désormais décidé de mettre à nouveau les propriétés en location", précise la chambre immobilière argentine.

Cette augmentation de l'offre locative a permis par la suite de ralentir voire de stopper la hausse des loyers.

La chambre immobilière argentine note ainsi que malgré les augmentations enregistrées en 2023 et en ce début d'année, les prix des loyers sont restés stables entre février et mars 2024 dans le centre-ville (Ciudad Autónoma de Buenos Aires ou CABA). Dans la partie Nord du Grand Buenos Aires (GBA), les loyers ont même légèrement baissé (-0,4% sur un mois en février). Dans la partie Ouest du GBA, ils ont augmenté de 2,8% sur un mois et dans la partie Sud de 4% sur un mois, selon des données de l'université de San Andrés (Udesa) et de Mercado Libre citées par la chambre immobilière argentine.

Le portail immobilier Zonaprop constate globalement la même tendance. Dans le centre-ville (CABA) par exemple, les loyers n'ont augmenté que de 1,3% en mars sur un mois (mais toujours de +261,7% sur un an), selon le dernier rapport du site d'annonces immobilières. La hausse mensuelle des loyers était encore de 10,4% en novembre, de 18,6% en décembre et de 21% en janvier, avant de se tasser en février (+2,9%). L'offre locative, elle, progresse de 15,3% sur un mois, selon Zonaprop.

Même constat dans la partie Nord du GBA (+2,5% sur un mois en mars, +249,8% sur un an) et dans la partie Ouest et Sud du GBA (+4% sur un mois en mars, +253,9% sur un an).

A titre de comparaison, dans le même temps, l'inflation dans le pays était de 13,2% en février sur un mois (et de 276% sur un an), selon les données de l'Institut national de la statistique (Indec). Les loyers progressent donc désormais moins rapidement que l'inflation, qui elle-même ralentit fortement après plusieurs années d'emballement (+211% en 2023 et +95% en 2022 d'après l'Indec).

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